No rastro de questões como a reformulação do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), as construtoras e incorporadoras de baixa renda têm sido a escolha principal de boa parte dos analistas e investidores quando o tema em discussão são as empresas listadas do mercado imobiliário.
O setor não é, porém, uma unanimidade nesse espaço. Ao menos na visão do Santander, que está alçando os grupos de shopping centers com capital aberto na B3 como sua principal escolha no espaço do real estate, em “substituição” às construtoras ligadas ao MCMV.
“Os shoppings brasileiros são nosso tema preferido para investir em tempos desafiadores”, escrevem os analistas Fanny Oreng, Antonio Castrucci e Matheus Meloni, em relatório publicado nesta segunda-feira, 24 de junho.
O trio ressalta que essa visão positiva sobre o segmento se justifica pela combinação de fundamentos fortes, aluguéis vinculados à inflação e valuations excessivamente descontados, juntamente com o fraco desempenho do setor, “mesmo quando comparado à última recessão econômica”.
Em relação a esse último tópico, o banco destaca que as ações das administradoras de shoppings têm uma queda de 22% em 2024, com um recuo de 21,5% para cada aumento de 100 pontos-base nas taxas reais de juros, o que equivale ao dobro da retração observada durante a recessão de 2014 a 2016.
Para o Santander, os fundamentos desses grupos estão mais fortes atualmente na comparação com os governos Dilma/Temer, com balanços mais sólidos e níveis mais robustos de crescimento dos fundos ajustados de operações (AFFO).
Entre outros dados para salientar esse balanço mais favorável, o banco cita que a dívida líquida/Ebitda desses players atualmente varia entre 1,5 vez e 2 vezes, cerca de 30% abaixo da média dos últimos dez anos. De 2014 a 2016, esse indicador, em média, ficou no patamar de 3,4 vezes.
Como um fator adicional, o relatório pontua que o cenário limitado de oferta de novas áreas brutas locáveis (ABL) deve aumentar o poder de barganha dos grupos responsáveis por esses empreendimentos nas negociações com os varejistas, em especial, os detentores de ativos premium.
Os analistas observam, porém, que esses fundamentos fortes do segmento estão sendo ignorados pelo mercado. Para referendar essa posição, eles recorrem a outras comparações com a recessão econômica de 2014 a 2015 e com o período da pandemia.
“Os operadores de shoppings brasileiros estão sendo negociados agora com um spread médio sobre o NTN-B de 10 anos que varia entre 330 e 580 pontos-base. Um spread de 500 bps está apenas 150 pontos-base abaixo do pico que o setor atingiu durante a pandemia”, ressaltam.
Eles acrescentam que, durante o intervalo de 2014 a 2016, o setor foi negociado abaixo do seu padrão histórico, a um spread médio de 15 pontos-base. Isso reforça seu histórico de resiliência, à parte do ambiente macroeconômico, principalmente no que diz respeito aos ativos premium.
Diante desse panorama, o Santander manteve o Iguatemi como sua top pick entre as administradoras de shopping listadas na bolsa de valores brasileira, seguida, de perto, pela Multiplan. A Allos também foi mencionada como um bom potencial de alta.
Com recomendações de outperform (acima da média do mercado) para esses grupos, o banco reduziu, porém, o preço-alvo das três ações. No Iguatemi, de R$ 34 para R$ 32,50; na Multiplan, de R$ 36 para R$ 33,50; e na Allos, de R$ 31 para R$ 29,50.
Além do valuation bastante descontado, a preferência pelo Iguatemi é justificada por fatores como a alta exposição do portfólio de empreendimentos do grupo aos consumidores de alta renda e ao seu momento operacional sólido, com um potencial de crescimento “robusto” dos lucros.
Já no que diz respeito à Multiplan, os analistas apontam questões adicionais como o balanço patrimonial capaz de financiar expansões e remodelações dos ativos e a melhor eficiência do portfólio na relação aluguel/metro quadrado entre os nomes da cobertura do Santander.
Na Allos, por sua vez, um dos elementos destacados é o plano recente de desinvestimentos anunciado pelo grupo, da ordem de R$ 1 bilhão, que deve ser executado até 2025. Para o Santander, isso pode melhorar, entre outros pontos, a produtividade do portfólio e o balanço da companhia.
As units do Iguatemi estavam sendo negociadas com alta de 2,48% por volta das 11h55 na B3, cotadas a R$ 20,21. O grupo está avaliado em R$ 5,9 bilhões. Já as ações da Multiplan tinham alta de 3,38% no mesmo horário, cotadas a R$ 22,95, dando à empresa um valor de mercado de R$ 13,2 bilhões.
Os papéis da Allos, por sua vez, registravam alta de 1,30% e estavam sendo negociados no patamar de R$ 21,10. A companhia, fruto da fusão entre a Aliansce Sonae e da BRMalls, está avaliada em R$ 10,6 bilhões.
