Impulsionado pela pandemia, o aquecimento da procura por galpões logísticos mais sofisticados, os chamados triple A, vem atraindo fundos imobiliários para um espaço antes mais restrito aos “pure players” do setor. E, nesse cenário, quem está literalmente ganhando terreno é o BTG Pactual.
O passo mais recente do banco nessa direção foi dado por meio do BTLG11, seu carro-chefe no setor. Com um cheque de R$ 1,76 bilhão, o fundo imobiliário arrebatou 11 galpões que adicionaram cerca de 541 mil metros quadrados ao seu portfólio. E dão a medida do apetite do BTG na área.
“Esse é o maior deal logístico já feito por um fundo imobiliário no Brasil”, diz Michel Wurman, sócio da área de real estate do BTG Pactual, ao NeoFeed. “Nós fizemos cerca de R$ 4 bilhões em aquisições nos últimos 12 meses e fomos, disparado, o grupo que mais comprou. Nossa ambição é ser grande.”
Sob essa orientação, o banco já tem um patrimônio líquido de cerca de R$ 6 bilhões na área. Reforçado pelo novo acordo, que ainda está sujeito à aprovação do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade) essa cifra contempla apenas a primeira parcela, à vista, da aquisição, de R$ 1,15 bilhão.
O montante está dividido em dois fundos. Com um patrimônio próximo de R$ 5 bilhões e um volume de 345 mil investidores, o BTLG11 é o principal. O segundo é o BTLC11, em parceria com a log, que reúne aproximadamente 15 mil investidores e um patrimônio de pouco mais de R$ 1 bilhão.
“A gente estima que a GLP tenha um valor intrínseco de cerca de R$ 12 bilhões e a Prologis, de R$ 7 bilhões”, diz Fernando Crestana, sócio da área de real estate do banco, citando dois players especializados. “Então, em fundos imobiliários, já somos, de fato, o maior player em logística.”
Em outros números que mostram como o BTG está se posicionando nesse ranking, o banco tem um portfólio de 1,3 milhão de metros quadrados, que, agora, chegará a 45 galpões, sendo 38 ativos no BTLG11 e sete no BLTC11. E há espaço e disposição para abrigar mais acordos nessa tese.
“O BTLG11 ainda vai ficar com um caixa importante, da ordem de R$ 600 milhões a R$ 700 milhões”, afirma Crestana. “Sua alavancagem é extremamente baixa, de 3%, 3,5%, e temos um fluxo de recebíveis já contratado de vendas entrando. Isso significa um grande volume de recursos para aquisições.”
Em abril, quando fez o primeiro comunicado sobre a negociação que teve como desfecho a compra recente dos 11 ativos por R$ 1,76 bilhão, o BTG informou que tinha outras transações em andamento, com um valor aproximado de R$ 600 milhões.
“Nós não paramos. Se achamos bons investimentos, nós fazemos. A estratégia é essa. Não há um limite. Temos capacidade de comprar bons ativos e vamos usar essa vantagem”, afirma Wurman. “Estamos falando do filet mignon do setor.”
No cardápio
Com um cap rate de 9,5% e um yield estimado de 14,6% ao longo dos 19 meses que antecedem o pagamento da segunda e última parcela, de R$ 614,2 milhões, o acordo recente ilustra o cardápio onde o BTG Pactual está concentrando esse seu apetite.
A começar pelo maior foco dado aos investimentos viabilizados pelo BTLG11 e em galpões já em funcionamento, em detrimento de ativos em construção, que trazem mais riscos no processo de desenvolvimento e no tempo necessário para a maturação de suas operações.
O pacote de 11 galpões também ressalta a região prioritária para esses investimentos. Do total de ativos, a maior parte localizada no estado de São Paulo, 94% da receita tem origem em galpões instalados em um raio de até 60 quilômetros da capital.
“Cerca de 30% dos ativos estão no raio de 30 quilômetros de São Paulo”, diz Rui Ruivo, sócio da área de real estate do BTG. “E os contratos têm multas fortes, algo que é sempre importante, sendo que, em 88% deles, o prazo médio é de seis anos.”
Em outros elementos que complementam esse olhar, além da localização, o BTG está 100% centrado em galpões Triple A. Os ativos nessa classificação trazem, entre outras métricas, características como 12 metros de pé direito e carga de piso de seis toneladas por metro quadrados.
O peso preponderante de São Paulo nessa tese vem na esteira da orientação de que a logística está, cada vez mais, intimamente ligada ao PIB per capita. O que, naturalmente, coloca o estado no centro desse mapa do BTG, e, em particular, do BTLG11.
Outros fatores explicam essa escolha. Entre eles, o investimento crescente de empresas e operadores logísticos em malhas mais próximas do consumidor, acentuado com a pandemia. E que está sendo reforçado com a reforma tributária e a mudança da taxação, da origem para as regiões de consumo.
Esse cenário também se refletiu no número de galpões Triple A disponíveis no Brasil. De um parque de cerca de 13 milhões de metros quadrados, há cinco anos, o estoque evoluiu para 27 milhões de metros quadrados, dos quais, quase 17 milhões estão instalados em São Paulo.
Para acompanhar esse percurso, o BTG já tem ativos distribuídos em praticamente todas as principais rodovias de São Paulo. Mas seu roteiro também reserva espaço para ir além dessa praça, a partir do BTLC11, e no rastro da expansão da última milha do e-commerce também em outras capitais.
“Enquanto no BTLG11 nosso maior foco são os operadores logísticos, no BTLC11, a dinâmica muda um pouco e temos praticamente 60% do portfólio no comércio eletrônico”, diz Crestana. Capitais como Recife (PE), Goiânia (GO) e Fortaleza (CE) são algumas das cidades no radar dessa estratégia.
Nessa prateleira, o BTG entende que o Brasil traz a vantagem de um mercado mais saudável. Enquanto nos EUA, a Amazon domina 40% do setor, e, na China, o Alibaba tem cerca de 55%, aqui, o segmento está dividido entre players como Mercado Livre, Magazine Luiza, Casas Bahia e a própria Amazon.
“Hoje, nós somos os maiores locadores de espaço para o Mercado Livre e a Amazon no Brasil”, diz Wurman. No caso da gigante americana, com um pouco mais de 200 mil metros quadrados, o BTG estima que responda por cerca de 50% do parque de galpões da companhia no País.
Levando-se em conta todo o portfólio do banco, porém, os inquilinos estão bem distribuídos em diversos setores. O principal é o de operadores logísticos, com cerca de 33%, seguidos pelo e-commerce, com aproximadamente 20%; e pelo varejo e por alimentos e bebidas, ambos próximos de 10%.
Gestão e reciclagem
Com um rendimento médio de 9,1%, o BTLG11, maior veículo do BTG na área, tem outros números na ponta da gestão dos ativos. O fundo fechou o primeiro semestre com uma vacância de 2% e um NOI, sigla que equivale à receita gerada pelos galpões menos os gastos operacionais, de R$ 107 milhões.
Para seguir financiando parte sua tese, o BTG também continua ativo na reciclagem desse portfólio. “Temos vendido, historicamente, 17% do nosso patrimônio todos os anos”, diz Ruivo. “Sempre com vendas acima do laudo, dentro da teoria de comprar no atacado e vender no varejo.”
Nos últimos três anos, o BTLG11 somou um total de R$ 713 milhões em desinvestimentos. Entre os acordos mais recentes, um dos destaques foi a venda, em janeiro desse ano, da fatia de 25% detida no imóvel que abrigava a fábrica da Ford em São Bernardo do Campo (SP), por R$ 212,5 milhões.
“O ativo é maravilhoso e o projeto lá vai ser espetacular”, afirma Wurman. “Mas nós entendemos que, nesse patamar de preço, era interessante realizar o lucro para o cotista do fundo. Então, não ficamos com pena.”
