Quando o BTG Pactual comprou o Ilha Pura, bairro planejado construído pela Carvalho Hosken e a Odebrecht na Barra da Tijuca, zona oeste do Rio de Janeiro, não foram poucas as vozes no mercado imobiliário a apontarem que o banco de André Esteves havia adquirido um grande “mico”.
Alguns números alimentavam esse burburinho sobre o M&A anunciado em junho deste ano. Erguido em uma área de 72 mil metros quadrados, inicialmente para abrigar os atletas da Olimpíada de 2016 e posterior comercialização, o projeto acumulava, desde então, poucas vendas e uma dívida bilionária.
No último fim de semana, menos de dois meses depois do acordo receber o sinal verde do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade), o BTG teve o primeiro teste do empreendimento agora sob o seu guarda-chuva, ao relançar o condomínio Ellos. E foi bem além das suas expectativas nessa largada.
Conforme apurou o NeoFeed, o lançamento compreendia 4 torres e 450 apartamentos. Mas, em virtude da demanda – os estandes receberam 2,5 mil pessoas -, o banco abriu a comercialização de mais uma torre no sábado à noite e fechou o fim de semana com 500 unidades vendidas.
Para se ter uma base de comparação, as outras cinco torres já lançadas até então no Ilha Pura – bairro que, no total, conta com 3,6 mil apartamentos -, somavam 1,1 mil unidades comercializadas e uma média de 8 a 10 vendas por mês.
Com as 500 unidades, o BTG alcançou em dois dias o que projetava vender em um ano. E o que também chama atenção é o fato de que os apartamentos incluídos nesse pacote são voltados à média e alta rendas, assim como os demais projetos do bairro.
Nesse caso, o Valor Geral de Vendas (VGV) das cinco torres, previstas para serem entregues até junho de 2025, totaliza cerca de R$ 550 milhões, com apartamentos de dois a quatro dormitórios, em uma faixa de 76 a 220 metros quadrados e cujos preços variam de R$ 800 mil a R$ 1,1 milhão.
O VGV total do Ilha Pura, por sua vez, é estimado em mais de R$ 4 bilhões. Já os 2,5 mil apartamentos incorporados pelo BTG têm um VGV somado de pouco mais de R$ 3 bilhões, com unidades de dois a quatro dormitórios, de 64 a 278 metros quadrados e uma faixa de preços de R$ 650 mil a R$ 2,5 milhões.
Não há números oficiais, porém, do acordo firmado pelo banco para comprar essa operação. Segundo pessoas próximas, o BTG costurou um acordo em que assumiu a dívida contraída pela Carvalho Hosken com a Caixa Econômica para financiar a construção do bairro, estimada em mais de R$ 2 bilhões. “É um misto de special situation com real estate”, diz um profissional a par das negociações.
Na transação, que envolveu a compra da Sociedade de Propósito Específico (SPE) por trás do projeto, o banco também se comprometeu a investir mais R$ 320 milhões no empreendimento, que, além das unidades, tem um espaço público de lazer com uma área equivalente a nove campos de futebol.
O NeoFeed apurou que cerca de 20% desse investimento já foi comprometido nessa primeira fase do projeto sob a alçada do BTG. Parte dos recursos foi aplicada na revitalização do entorno do empreendimento e em frentes como segurança.
O principal destino, porém, dessa primeira leva do aporte foi a área de marketing e, mais especificamente, a campanha para o relançamento do Ellos, assinada pela Artplan. A iniciativa contemplou TV, rádio, outdoor, busdoor, mídias online e panfletagem.
A partir dos resultados obtidos nessa primeira “empreitada”, o banco analisa agora a grande base de dados acumulada nessa fase inicial do relançamento para definir quais serão os próximos empreendimentos do Ilha Pura que irão passar por esse mesmo processo.
Em até quatro anos, a expectativa é entregar os projetos restantes, que irão totalizar cerca de 15 mil moradores no bairro. Em paralelo, pessoas próximas ao projeto disseram que o BTG já negocia com uma rede de supermercados e uma escola para reforçar a oferta de serviços e de comércio no local.
